"В последние полгода мы наблюдаем просто колоссальный всплеск интереса к Беларуси со стороны иностранных инвесторов именно в отрасли недвижимости", - сообщил управляющий директор Colliers International Андрей Павлышко на заседании круглого стола "Электронный бизнес Беларуси в сфере недвижимости".

Зарубежные компании, фонды хотят купить, построить объекты в Беларуси, получить денежный поток по готовым объектам. Они слышали от президента, правительства, что в Беларуси отличные условия для инвестиций, классные земельные участки, интересные проекты, здесь можно вкладывать деньги и иметь хороший возврат на вложенные инвестиции.

Первое, что хотят инвесторы, приезжая в Беларусь, - понять и оценить свои риски в проектах, которые они намерены реализовать. "Но уже на этом этапе они сталкиваются с тем, что в Беларуси, кроме государственного регистра земельных участков, существует огромный пласт участков, которые еще не зарегистрированы в регистре, но уже розданы исполкомами по каким-то предварительным документам неким лицам и компаниям. И эти лица и компании на черном рынке пытаются предлагать эти участки иностранным инвесторам", - рассказал А. Павлышко.

Он также отметил, что зачастую одну и ту же площадку предлагают (за деньги, естественно) разные лица, и это еще больше дезориентирует инвестора. "Проследить, за кем эта площадка, какой у нее статус, просто невозможно сегодня. И это первый момент, когда инвесторы начинают думать: "Боже мой, так что же здесь происходит? Никто ничего не знает", - добавил эксперт.

В Беларуси отсутствует публичная кадастровая карта, которая необходима для функционирования рынка недвижимости и доступ к которой является обычным сервисом во множестве стран Европы и в РФ. "У нас все секретно. Инвесторы приходят в местные службы - секретно. Находятся только люди на рынке, так называемые черные брокеры, которые говорят: иди к нам, мы тебе все покажем, расскажем, только плати деньги", - сказал А. Павлышко.

Но нормальный инвестор, инвестиционный фонд, девелоперская компания так не работают. Они работают открыто и хотят получать открытую и честную информацию от государства о земельном участке, который им предлагается.

Инвестор хочет знать, что можно делать с предлагаемым участком. Но и здесь есть проблема.

Бывает, что предлагается участок, потом подписывается инвестиционный договор, и только когда инвестор начинает вкладывать деньги, ему сообщают, что на этом участке есть колоссальное количество сетей, которые нельзя переносить. А вместо обещанного бизнес- или торгового центра ему разрешается построить отель, причем высококлассный, который должен занять 60% предполагаемого объекта, а на остальных 40% площадей хочешь - офисы размещай, хочешь - торговлю.

"А ведь все эти вещи серьезно влияют на решения, которые принимает инвестор, - подчеркнул А. Павлышко. - Потому что никто из них не приходит вкладывать деньги, для того чтобы их вложить. Каждый ожидает получить возврат на свои инвестиции и доход".

И еще инвесторы понимают, что Беларусь - страна рисковая: чем выше риски, тем больше должен быть доход на инвестиции, которые они вкладывают. Поэтому инвестору важно изучить все возможные риски, которые могут быть связаны с этим проектом. Сделать это нужно быстро, потому что время - деньги. Если он не получает ответы на свои вопросы, которые касаются не только земли, но и архитектурного и градостроительного регулирования, то ему проще пойти в другой регион, где информацию об этих рисках он может получить системно и открыто.

"У нас был такой случай, когда инвестор рассматривал для входа две страны - Беларусь и Грузию. В итоге он пошел в Грузию. То, что у нас закрыта информация, нет прозрачности на рынке, сыграло не в пользу Беларуси. И это инвестор, который мог вложить сразу до 200 млн. USD в несколько проектов", - посетовал А. Павлышко.

Проблемы с получением информации касаются не только сегмента коммерческой недвижимости. "Для оформления сделок купли-продажи квартир нам ежемесячно приходится отправлять курьера за 500-700 справками в государственные органы. Это исполкомы, загсы, МВД, психдиспансеры и т. д.", - рассказал руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович.

Между тем электронный документооборот не только способствует более эффективной работе бизнеса. Он улучшает учет и контроль всех процедур и процессов в бизнесе. Чем лучше он работает, тем больше налогов идет в казну. "И если ты в бизнесе пользуешься электронными системами получения информации, включая справки, то тебе очень тяжело уходить в серую и черную сферу, потому что все твои действия легко контролируемы. Государство это должно понимать", - подчеркнул В. Давидович.

Участники круглого стола говорили и о том, что в Беларуси начаты работы по созданию геопортала, инфраструктуры пространственных данных, однако пока никакого воздействия на процессы на рынке недвижимости это не оказывает. Это означает, что бизнес-сообщество не имеет возможности влиять на выработку решений по составу электронных услуг класса государство - бизнес (G2B) в сфере недвижимости.

Между тем единичные ресурсы, которые были созданы Национальным кадастровым агентством Госкомимущества Республики Беларусь (НКА) еще несколько лет назад и, по сути, являющиеся сегодня тем немногим, что свидетельствует о положительном развитии сотрудничества государства и бизнеса, по-прежнему остаются очень сложными в использовании. В то же время адресный реестр, оператором которого тоже выступает НКА, публичным не является, что сводит его полезность к нулю.

Если бы ресурсы НКА привязать к общедоступной картоснове, то это стало бы движением вперед, выразил общее мнение А. Павлышко.

Что касается градостроительства и архитектуры, то тут вообще ничего нет: невозможно найти ни регламенты, ни генпланы, ни проекты детальной планировки.

Представитель Минстройархитектуры Сергей Спиридонов отметил, что озвученные профучастниками рынка недвижимости проблемы давно известны и даже намечены пути их решения. Градостроительный кадастр, за который отвечает министерство, уже якобы есть. И геопортал, который является частью электронного правительства, тоже скоро заработает. "А почему об этом никто не знает, потому что работа над созданием геопортала идет в закулисье, не публикуется, не афишируется, не рекламируется. А раз она не видна, то все считают, что ее нет", - объяснил С. Спиридонов.

В итоге после активной дискуссии мнения участников круглого стола свелись к тому, что в настоящий момент с точки зрения законодательства все условия для создания электронного правительства имеются. Однако существует проблема внедрения новых технологий на местах, а также разобщенности между органами госуправления. Одним словом, ведомственные интересы, административные барьеры мешают созданию электронного правительства и, как следствие, активному привлечению инвестиций в экономику.

Елизавета Булатецкая

"Белорусы и рынок"

№ 48(983) 19-25 декабря 2011 г.